تخطيط استخدامات الأرض

تمهيد :
مند نشأة المدينة كان هناك تنافس بين مختلف الوظائف في الاستيلاء على الأرض ولذلك كان لابد من تخطيط هذه المدن وتنظيم استخدامات أراضيها و في هذا الفصل نتطرق إلى التخطيط و تخطيط استخدامات الأرض بعد التطرق إلى المفاهيم العامة و كان تركيزنا على تخطيط استخدامات الأرض ، نشأته ، أهدافه ، مراحله ، أنواعه و كذلك أهم النظريات البارزة في هذا المجال.
1- مصطلحات و مفاهيم عامة :
1-1تعريف المدينة:
المدينة هي ذلك التجمع للسكان، يتم فيه التبادل الاجتماعي والتفاعل الثقافي والنشاط الاقتصادية والتجارية... كما أنها تعتبر مركزا لتلبية المصالح وقضاء الحاجيات والأغراض المتعددة والمتنوعة للسكان. (1)
المدينة عبارة عن تصميمات مبنية على تشكيلات هندسية وفلسفية إيديولوجية ورمزية،وهي تعبر عن تطور الفن العمراني الذي مر عبر العصور مع إبراز الجماليات التي تجدب الناس،والمهابة التي تعبر عن سلطة وقوة الحكام.(2)
المدينة هي عبارة عن مكان مأهول بالسكان ينشىء ويتطور على أساس الصناعة والمواصلات وتنفيذ المهام أو الوظائف العلمية والثقافية،الإدارية والاقتصادية وتوفير الحاجيات لسكان،وطابع البناء والمرافق العامة،والمتطلبات والشروط التي تقررها تشريعات وقوانين تلك البلاد المعنية.
يعرف ابن خلدون المدينة بقوله إن المدينة والأمصار ذات هياكل وإجرام عظيمة وبناء كبير...، وهي موضوعة للعموم لا للخصوص فتحتاج اجتماع الأيدي وكثرة التعاون...،فلا ند في تمصير واختطاط المدن من الدول (3)
باعتباره المدينة بمثابة ناتج أو محصلة التفاعل الايكولوجي Ratzel راتزل يعرفها
الصادرة عن فعل الإنسان وأثاره العمراني في البيئة الطبيعية وتغييره الدائم والدائب لأنماط الحياة.(4)

(1) خلف الله بوجمعة : العمران و المدينة ، دار الهدى ، الجزائر، 2005، ص :67
(2)م عبد الستار عثمان :المدينة الاسلامية ،عالم المعرفة ، الكويت ،ص:17،18
1967، ص:609 (3)ابن خلدون :كتاب العبر و ديوان المبتدا و الخبر ،دار النهضة ، لبنان ،المجلد الاول ، (4)روبن اوتزيول:فن تخطيط المدن ، ترجمة بهيج شعبان ، القدس ،ص:132
هي عبارة عن مكان تجمع فيزيائي يتألف من مجموعة Eigen Bergel و يعرفها ايجون برجل
من الشواهد الحضرية كالشوارع المنسقة و الطرق المعبدة و المنازل المشيدة و مراكز التجارة و أماكن العبادة.(1)
" المدينة محلة يعيش فيها مجتمع مستقر غالبا ما يكون max Sorre و يعرفها ماكس سور
ضخم العدد كما إن كثافتها مرتفعة و لا يعتمد كل أفراده أو معظمهم في رزقهم على الزراعة و هو في نشاط دائم و على درجة عالية من التنظيم "(2) ومن خلال هذه التعريفات يمكن القول إن المدينة هي مجال للحياة و العمل و النشاطات المختلفة ( تجارية، صناعية ، ترفيهية ، تعليمية ، دينية .....الخ ) و تترجم الجهد الذي يبدله الإنسان من اجل التنسيق بين هذه النشاطات للوصول إلى درجة من التنظيم و الانسجام تلبي المتطلبات اليومية لإفراد المجتمع
1-2 تعريف التخطيط
"هو وضع خطة لتحقيق أهداف المجتمع في ميدان وظيفي معين لمنطقة جغرافية ما في مدى زمني محدد. وحتى يكون التخطيط سليما يجب إن يكون واقعيا محققا للهدف في الوقت المناسب المحدد له ومستمر الصلاحية طوال المدى الزمني المقدر لتنفيضه بأعلى درجة من درجات الكفاية ." (3)
1-3 تعريف التخطيط الحضري
" هو مجموعة الدراسات ،المساعي و الإجراءات القانونية أو المالية التي تسمح للمجموعات العمومية لمعرفة تطور الأوساط الحضرية ،و تقديم فرضيات التهيئة المتعلقة باتساع طبيعة و محل التنمية و التطورات العمرانية و المساحات المحلية، وأخيرا تدخل ميداني من اجل تنفيض الخيارات الحاسمة .
هو وضع خطة عمل متكاملة لمواجهة أحوال و أحداث مرتقبة للتجمعات ،و تحقيق أهداف معينة في فترة زمنية محددة ،بحيث يكون مرنا و يتماشى مع دينامكية الحيات و ظروفها و يكون في إطار فكري سليم."(4)


(1)قباري محمد اسماعيل : علم الاجتماع الحضري و مشكلات التجهيز و التنمية،دار الهدى،الجزائر،ص:78
(2)محمد وهيبة عبد الفتاح :في جغرافية العمران ،دار النهضة ،لبنان،1972، ص:35
(3)عباس حيدر فاروق:تخطيط المدن و القرى ، مركز الدلتا ،مصر ، 1994 ، ط1 ، ص :03
(4)مدني فؤاد ، بولحواش سهام :وسائل التعمير في الجزائر بين التطبيق و النظري ،جامعة ام البواقي ، د 2006، ص:06
1-4 تعريف تخطيط استخدامات الأرض
" هو مجموعة من النشاطات المنطقية المتتابعة التي تهدف إلى تنظيم المجتمعات البشرية من خلال دراسة و فهم العلاقات القائمة بين أنماط المستقرات البشرية ووظائفها في مكان وزمان محددين، لذلك لابد للمخطط من معرفة الخطوط الفاصلة بين المناطق الحضرية و الريفية و كذلك بين المعطيات الطبيعية و الثقافية.
كما يعرفه jordah على انه عملية وضع توصيات تتعلق برصد الأماكن المناسبة للاستخدامات الإنسانية المختلفة و ذلك من اجل تقديم إطار من القرارات العقلانية التي تقرر تخصيص الأراضي للإغراض العامة و الخاصة.
يعرف تخطيط استعمالات الأرض بأنه تقييم منهجي منظم للأرض واستخداماتها القائمة و كدالك للعوامل الطبيعية و الاجتماعية والاقتصادية بطريقة تساعد و تشجع مستخدمي الأرض على اختيار أنماط استخدام مستدامة sustainable تمكن من زيادة الإنتاج و تلبية حاجات السكان وفي نفس الوقت تحافظ على البيئة."(1)
2 – التخطيط أنواعه و مستوياته :
2 -1 أنواع التخطيط :
" أهم أنواع التخطيط هي :
2 -1 -1 التخطيط الطبيعي: يشمل دراسة الطبيعة و محيطها و مكان مواقع الأشياء و ارتباطها.
2 -1 -2 التخطيط الاجتماعي : تشمل دراسة المجتمع و القيم والسلوك و العلاقات الاجتماعية لتنمية المجتمع مثل تنظيم النسل و معدل النمو.
2 -1 -3 التخطيط الاقتصادي :و يشمل دراسة البضائع و السلع التي يحدث فيها تعامل و استثمارات و إنتاج للتنمية الاقتصادية مثل الزراعة و الصناعة و كل نواحي الاقتصاد."(2)



(1)محمد غنيم عثمان : تخطيط استخدام الارض الريفي و الحضري ، دار الصفاء ، الاردن ، ص : 32
(2)عباس حيدر فاروق : مرجع سابق ، ص : 06

2 -2 مستويات التخطيط :
هناك ثلاث مستويات للتخطيط
2 -2 -1 المستوى الأول:التخطيط القومي
يحدد هدا التخطيط السياسة العامة للدولة في مجالات الإسكان و المرافق والتعليم والصحة و الترفيه و الصناعة و الزراعة...
كما يوضح هدا المستوى من التخطيط السياسة القومية لتوزيع المجتمعات العمرانية الحضرية والريفية سواء كانت مركزية أو فرعية وكذلك أحجامها وتوزيعها وعلاقتها ووظائفها ببغضها البعض في شكل سياسة قومية شاملة.
ويرتكز التخطيط القومي على النواحي الاجتماعية والاقتصادية للدولة مثل توزيع الاستثمارات على مختلف القطاعات والأنشطة بهدف التنمية الاقتصادية والاجتماعية.
2 -2-2 المستوى الثاني:التخطيط الإقليمي
يرتكز التخطيط الإقليمي أساسا على على إقليم الدولة الواحدة وهو يتناول بدراسة والبحث وضع المخططات اللازمة في ضوء التخطيط القومي وبناء على توجهاته لكل إقليم على حدى.
ويتضمن وضع أسلوب عملي لاستغلال إمكانات الإقليم وثرواته الطبيعية ووضع خطة تنمية شاملة اقتصادية اجتماعية طبيعية للإقليم وتنظيم تطور العمران للإقليم.
ويتعرض إلى دراسة توزيع المجتمعات العمرانية (الحضرية والريفية ) وأحجامها ووظائفها وتوزيع السكان في الإقليم وكذالك استعمالات الأرض في الإقليم حاليا ومستقبلا كما يتعرض لدراسة شبكة الطرق والنقل والمرور الإقليمي الذي يربط التجمعات العمرانية.
2 -2-3 المستوى الثالث: التخطيط العمراني
يرتكز على معالجة المدينة كوحدة عمرانية وتأثرها بالتطور الاقتصادي والاجتماعي و التكنولوجية.
وبصفة عامة فان التخطيط العمراني يشمل النواحي الاجتماعية والاقتصادية والطبيعية وان كان يرتكز ا كثر على النواحي الطبيعية.(1)



(1) عباس حيدر فاروق : مرجع سابق ، ص :08-19
3- تخطيط استخدام ارض المدن:
3-1 نشأة و تطور تخطيط استخدام الأرض: تخطيط استخدام الأرض من أنواع التخطيط التي مارسها الإنسان منذ أقدم العصور ، فقد كان المزارعون يقررون ماذا يزرعون وأين يزرعون ، وقراراتهم هذه كانت تعكس حاجاتهم المختلفة وتتأثر بمستوى معارفهم و خبراتهم عن الأرض ومقدار الكلفة والعمالة الزراعية اللازمة لتحقيق ذلك .
عرفت المدن على اختلاف مواقعها الجغرافية طوال فترات التاريخ المختلفة أنماطا مختلفة من استخدامات الأرض ، ففي مراكز المدن القديمة مثل أور وبابل تواجدت الأسواق والقصور والمعابد والمباني العامة ، أما مساكن التجار والحرفين فأخذت الحلقة الدائرية المحيطة بالمركز،يليها عندالاطراف نطاق سكني خاص بالطبقات الفقيرة ،وفي المدن اليونانية والرومانية لم يختلف الوضع كثيرا عما كان عليه الحال في المدن القديمة باستثناء ما تميزت به المدن الرومانية من ظاهرات حضرية جديدة ظهرت لأول مرة كالحمامات العامة ونوا فير المياه والجسور والمساكن المعددة الطوابق في مراكز هذه المدن ،أما في المدن العربية الإسلامية فقد برزت الاستعمالات السكنية والتجارية والدنية والعسكرية بشكل واضح . وتأثرت المدن الأوروبية في العصور الوسطى كثيرا بأنماط العمارة اليونانية والرومانية وجاءت استخدامات الأرض فيها متشابهة إلى حد بعيد مع هذه الأنماط ،أما في مدن عصر النهضة الأوروبية فقد ظهرت فيها أنماط حضرية متعددة و مختلفة و لكنها أكثر تنظيما ووضوحا مما كان عليه الحال في سابقتها من المدن،حيث تركزت المباني العامة في مراكز المدن و أصبح الناس ونتيجة للكثير من المشاكل الحضرية كالازدحام والتلوث يميلون إلى العيش قرب الطبيعة والفضاء المفتوح ،الأمر الذي أدى في نهاية الأمر إلى بروز فكرة المدن الحدائقية .
بدأ الاهتمام باستخدامات الأرض في العصور الحديثة بعد أن ظهرت طرق مسح استخدامات الأرض لأول مرة في الولايات المتحدة الأمريكية والتحديد في العقد الثاني من القرن العشرين ومن مشاريع تنموية عديدة أهمها : مشروع المسح الاقتصادي لأراضي متشجن عام 1922 ومشروع الأرض الخاصة بإقليم واد تنسي ،وكان الهدف الأساسي من مثل هذه المسوحات هو تخطيط الموارد وإدارة الأرض بشكل امثل ،وفي القارة الأوربية بدأت الثورة العلمية الحقيقة في مجال استخدام الأرض في مطلع الثمانينيات القرن العشرين ، حيث بدئ في هذه الفترة في بريطانيا بتنفيذ أول مشروع شامل لمسح استخدام الأرض من قبل إدارة استخدام مساحة الأرض التي كان يشرف عليها أستاذ الجغرافيا في جامعة لندن ددلي ستامب D.Stamp ، ركز هذا المشروع على مسح و تصنيف أنماط استخدام الأرض و أهمل الموارد الأرضية.
و اقترح مؤتمر الاتحاد الجغرافي العالمي الذي عقد عام 1949 في مدينة لشبونة مشروعا جديدا لمسح استخدام الأرض على مستوى العالم بتشكيل لجنة خاصة و أيدته منظمة اليونسكو و قد أقرت الجنة تصنيفا موحدا لاستخدامات الأرض المختلفة على مستوى العالم .
في العصر الحديث قدرت قيمة أي ارض بسعر بناءا على خصائصها ،في ظل السوق الحر لبيع الأراضي و دلك يسمح باستخدام كل قطعة ارض بشكل عشوائي مما ينجم عنه مشاكل عديدة و سلبيات كثيرة و كحلول لجأت الحكومات و البلديات إلى تنظيم استخدام الأرض حسب مختلف الاستخدامات، وقد يتم تغييرها من وقت لأخر بناءا على عمليات النمو و الزيادة في الطلب من قبل الإدارة المسؤولة.
3-2 أهداف تخطيط استخدام الأرض:
تتمثل الأهداف الأساسية فيما يلي :
• تقدير الحاجات الحاضرة و المستقبلية للسكان وتقييم قدرة الأرض على توفير هذه الحاجات وإيجاد حلول للمشاكل القائمة و المتوقعة
• تحديد ووضع الحلول المناسبة للاستخدامات المتنافسة والناجمة عن التضارب بين المصالح الفردية والمصلحة العامة وكذلك بين مصالح الأجيال الحاضرة و الأجيال المستقبلية .
• البحث عن حلول وخيارات مستدامة واختيار الحلول التي تشبع الحاجات القائمة وإدارة وتوجيه عملية تنمية المجتمع.
• إحداث تغييرات مناسبة ومنع حدوث التغييرات السالبة.
• تحقيق تخطيط أكثر تقدما ونجاحا وملائما لحاجات السكان ومشاكلهم.
• الاستفادة من الخبرات والتجارب الدولية المختلفة في هذا المجال.
يرتبط تحقيق الأهداف الأنفة الذكر بضرورة توفر الإرادة السياسية و القدرة المالية اللازمة لتنفيذ الخطط ولضمان تحقيق هذه الأهداف يتطلب مايلي:
• أن تقوم مؤسسات تشريعية بتحديد أهداف هذا النوع من التخطيط.
• ضرورة أن يشمل فريق التخطيط إلى جانب مخططي استخدام الأرض متخصصين في مجالات علمية مختلفة كالاجتماع و الاقتصاد و البيئة و السكان و القانون .
يجب أن يأخذ تخطيط استخدام الأرض بعين الاعتبار البيئة السياسية و الاقتصادية التي يحدث فيها ، فهذا التخطيط سيتعامل مع السكان المحليين و الملاك الغائبين و صناع القرار و سيتأثر هذا التخطيط بمعنيين من خارج المنطقة التي يحدث فيه التخطيط ، لذلك لابد من تحليل هده القوى المؤثرة ووضع إستراتيجية واضحة و محددة في كيفية التعامل معها
3-3 المبادئ الأساسية لتخطيط استخدام الأرض:
هناك مبدأين رئيسيين تقوم عليهما عملية تخطيط استخدام الأرض هما
- مبدأ الاستخدام الأمثل : كل قطعة من الأرض البد أن تؤدي وظيفة معينة في الاقتصاد الوطني ، لذلك تتحدد وظيفة تخطيط استخدام الأرض في تحديد الاستخدام الأمثل لكل قطعة من أراض الإقليم أو الدولة و بما يخدم المصلحة العامة
و نلفت النظر إلى أن الاستخدام الأمثل للأرض ماهو إلا مفهوم نسبي ، فما هو استخدام امثل في إقليم أو في دولة قد لا يكون كذلك في إقليم أو دولة أخرى و هكذا ، و لكن الحقيقة التي لا بد إن نقر بها هو أن الاستخدام الأمثل عند مالك الأرض أو مستخدمها يتمثل دائما في ذلك الاستخدام الذي يحقق أقصى منفعة اقتصادية ممكنة ،مع تأكيد التخطيط الحديث المستدام على ذلك شريطة أن لاينجم عن ذلك أثارا اقتصادية و اجتماعية و بيئية سلبية أو على الأقل أن تكون هذه الآثار في حدودها الدنيا التي يمكن السيطرة عليها و معالجتها .
- مبدأ تعدد الاستخدام : يلجا المخططون في كثير من الأحيان إلى تشجيع تعدد استخدامات القطعة الواحة من الأرض خصوصا في الدول ذات المساحة المحدودة التي تنذر فيها الأراضي ذات الخصائص و المواصفات الجيدة و الملائمة ، فهناك خدمات أساسية لابد من توفيرها حيثما استقر الإنسان أو السكان مثل :السكن ،خدمات الاستجمام و الترويح ، خدمات الدفاع و الأمن و التجارة و كلما ازدادت كثافة السكان كلما ازدادت المنافسة بين هده الاستخدامات المختلفة .




3-4 محددات استخدامات الأراضي :
تتعدد العوامل المحددة لاستخدامات الأرض الحضرية سواء على الصعيد الريفي أو الحضري و
يتحكم في استخدامات الأرض و أنواعها مجموعة من العوامل هي :
 العمل الطبغرافي :تميل النشاطات الحضرية إلى اختيار المواقع السهلة القريبة من طرق النقل البرية وذالك تحقيقا لمبدأ سهولة الوصول إلى هده النشاطات و الاستخدامات ،الأمر الذي نجم عنه تحول في أشكال المدن المعاصرة و التي غلب عليها الشكل المتعدد الأذرع أو النمط المحوري الذي يتناسب مع خطوط المواصلات البرية المترابطة بالمركز الحضري. و هذا عكس ماكان سائدا في كثير من العصور التاريخ التي كانت فيها الاستخدامات الحضرية تحبذ اختيار المواقع القريبة من الأنهار أو المواقع المرتفعة التي توفر لها الحماية.

 التربة : يعتبر عامل التربة و خصوصا مايتعلق بتركيب التربة و بنيتها مع العوامل المهمة المحددة للاستخدامات الحضرية ،فبنية التربة هي التي تحدد تحمل التربة للمباني المقامة عليها ،فالمناطق التي تستغل لبناء مباني متعددة الطوابق لابد إن تمتاز تربتها ببنية قوية وقادرة على التحمل ،و رغم إن التقدم التكنولوجي في مجال الإنشاءات و العمارة قد استطاع التغلب على عامل الضعف في بنية التربة ،إلا إن هذا العامل ما زال حتى وقتنا الحالي يلعب دورا لا ياستهان بت في تحديد و ضبط استخدام الأرض الحضرية .
 عامل المنافسة : يقوم مفهوم المنافسة على مبدأ انه لا يمكن لنشاطين إن يستغلى نفس الحيز المكاني في نفس الوقت ،لذلك يمكن القول لن أنماط استخدام الأرض السائدة في المدن و توزيعها الجغرافي و كذلك كثافة السكان و توزيعهم الجغرافي تنجم بالدرجة الأولى عن عامل المنافسة بين المجموعات السكنية المختلفة من جهة و بين استخدامات الأرض المختلفة في المدن من جهة أخرى . و يلاحظ باستمرار إن الاستخدامات التجارية و الصناعية في المدن تعتبر أفضل الاستخدامات نظرا لأنها تحقق غالبا أفضل المردودات الاقتصادية مقارنة بغيرها من الاستخدامات لذلك فان هده الاستخدامات تربح المنافسة في معظم الأحيان ،و يليها في دلك الاستخدامات السكنية التي تحتل المرتبة الثانية من حيث القدرة على المنافسة،مع ملاحظة وجود نطاقات انتقالية بين مناطق الاستخدام هذه تختلط فيها الاستخدامات مع بعضها البعض.
على صعيد أخر فان مقدار وطبيعة حركة البضائع والسلع و السكان داخل المنطقة الحضرية تعتمد بشكل كبير على أنواع و وسائل المواصلات المستخدمة فالحركة بواسطة القطارات تختلف من حيث طبيعتها مقدارها عن الحركة بواسطة السيارات . ويلاحظ أن عامل المنافسة يكون على أشده في منطقة الأعمال المركزية ،الأمر الذي ينجم عنه باستمرار ظهور نشاطات جديدة و هجرة نشاطات أخرى من هذه المنطقة نظرا لعجزها عن المنافسة.
 عامل النقل : تميل استخدامات الأرض في المناطق الحضرية إلى الامتداد و التحرك باتجاه طرق المواصلات وخطوط النقل ،و في أحيان كثيرة فان وجود طرق مواصلات يفرض أنماط معينة من استخدامات الأرض و بخصائص و مواصفات مميزة و من المؤكد أن العديد من أنماط استخدام الأرض في المناطق الحضرية لا يمكن أن ينجح و يستمر إلا إذا توفرت طرق المواصلات كما هو الحال في لاستخدام التجاري و الصناعي الذي ياخد في كثير من الأحيان شكل الأشرطة الممتدة على جانبي طرق الواصلات في كثير من المدن.
 عامل قيمة الأرض : تتأثر قيمة الأرض في المناطق الحضرية بمجموعة من العوامل التي أهمها:
الكثافة السكانية و الكنية ،الموقع وخصائصه ،عامل الأفضلية و المنافسة بالنسبة للاستثمار الضرائب،نوع الوظيفة السائدة في المركز الحضري ،الخصائص الطبوغرافية للأرض و أخيرا التخطيط الحضري من خلال تحديد مواقع المؤسسات العامة و سعة الشوارع و مناطق التقاطع و المناطق المفتوحة و امتداد الواحات السكنية و نوعيتها .و قد تبين من خلال دراسات كثيرة أن قيمة الأرض في المدن تكون عالية في مركز المدين الذي يمثل الثقل الاقتصادي و تقل هذه القيمة كلما اتجهنا إلى الإطراف ،مع ملاحظة وجود تغير في قيمة الأرض بالزيادة أو النقصان بمرور الزمن.
 التغير في نمط الاستثمار السائد و المجاور : يعتبر عامل التغير في نمط الاستثمار السائد أو المجاور من العوامل الهامة المحددة لاستخدامات الأرض في المناطق الحضرية ،فالاستخدام السائد في قطعة ارض معينة داخل المدينة و في وقت محدد قد يصبح غير قادر على الاستمرار في وقت لاحق، الأمر الذي يؤدي إلى اضمحلاله وهجرته إلى مناطق أخرى جديدة تتناسب مع إمكانياته و طموحاته ،إما بالنسبة للتغير في الاستخدام المجاور فانه عادة ما يترتب عليه مجموعة من التغيرات في قيم الأرض و إيجارها و كثافة الحركة و قد ينعكس هذا بمرور الزمن على الاستخدام المحيطة.
 التقدم التكنولوجي : لاشك أن التقدم التكنولوجي يؤثر بشكل كبير في حياة السكان و توزيع المرافق العامة فنجد له تأثير على مقدار حركة السكان و تركزهم و توزيعهم ،كذلك فان التطور التكنولوجي في الجانب المعماري قد جعل من جميع مناطق المدينة صالحة للاستثمار الحضري .
 الغزو: ويقصد به اختراق مجموعة أو استخدام معين لمنطقة تتصف بجماعات سكنية أو استخدامات تختلف اقتصاديا و اجتماعيا عن الجماعة أو الاستخدام الغازي ،و من عوامل التي تؤدي إلى بروز هذه الظاهرة حركة الإنسان و كل ماطرا على خطوط النقل و مستويات الدخل للسكان من تغيرات.
و تعتبر أنماط الاستخدام السكني في المناطق الحضرية من أكثر أنماط الاستخدام الحضري تعرضا لظاهرة الغزو نظرا لعدم قدرتها على منافسة الاستخدامات الحضرية الأخرى و خصوصا التجارية و الصناعية . و الجدير بالذكر أن هجرة السكان و المؤسسات التجارية و الصناعية إلى إطراف المدن أو التجمعات السكانية و الحضرية يعتبر نوعا من الغزو الذي ياخد إشكالا مختلفة منها : الشكل الخطي على امتداد خطوط المواصلات ،الشكل المتناثر و أيضا الشكل البؤري على شكل بؤرة أو انويه في شكل تجمعات أو ضواحي سكانية.
 التجمع أو الفصل: ويقصد بذلك إن أنماط الاستخدام المتشابهة سواء كانت سكنية أو تجارية أو صناعية تميل إلى التجمع مع بعضها البعض , فمثلا تتجمع المساكن ذات الخصائص المتشابهة في منطقة معينة أو تميل الصناعات المتخصصة في إنتاج سلع معينة أو مجموعة من السلع المتشابهة إلى التجمع في منطقة واحدة والعكس صحيح وهكذا .
 عوامل أخرى:
هناك عوامل أخرى تؤثر في أنماط استخدام الأرض الحضري مثل : التتابع والتتالي و التركز والسيطرة والتشتت والتدرج , وفي كثير من الأحيان يلعب التخطيط دورا لا يستهان به في ضبط وتحديد أنماط استخدام الأرض في المناطق الحضرية المختلفة .
أما العوامل المحددة لاستخدامات الأرض الريفية فتتمثل في مجموعة العوامل الطبيعية من طبوغرافية ومناخ وتركيب صخري ..الخ فهذه العوامل هي المسؤولة عن خصوبة التربة التي يرتبط بها نمط الاستخدام الزراعي بالدرجة الأولى وهي أيضا تشكل محددات وضوابط لاستخدامات الأرض الريفية المختلفة وخصوصا الترفيه والسياحة فالخصائص الطبوغرافية كتنوع أشكال سطح الأرض ودرجة الانحدار وارتفاع والانخفاض عن مستوى سطح البحر وطبيعة و التركيب الصخري كلها عوامل تؤثر بشكل كبير في اختيار المناطق السياحية بالإضافة إلى عوامل المناخ والنبات الطبيعي والحياة البرية .كذلك فان مدى وفرة عناصر الإنتاج المختلفة كالعمالة ورأس المال تشكلان عوامل وضابطة رئيسية بالنسبة لاستخدامات الأرض الريفية بالإضافة إلى التشريعات القانونية وأنواع الملكية والقيم الاجتماعية السائدة والثقافة السكانية .إلى جانب ذلك فان المستوى التكنولوجي يلعب دورا كبيرا كعامل محدد لاستخدام الأرض الريفية.
 كثافة استخدام الأرض:
كثافة استخدام الأرض هي عبارة عن النسبة بين قيمة عنصري العمل ورأس المال إلى مساحة الأرض المستعملة ويمكن التعبير عن ذلك بشكل قانوني رياضي كالتالي (ألسمرائي والمشهداني،1992،ص60):
كثافة استخدام الأرض =( قيمة عناصر العمل +قيمة عناصر رأس المال ّ) على (مساحة الأرض المستعملة)
وعليه يمكن القول أن كثافة استخدام الأرض سواء في الحضر أو الريف تزيد أو تنقص بحدوث أي يطرأ على قيمة عنصر العمل أو قيمة عنصر رأس المال .
و المعروف إن كثافة الاستخدام في المناطق الحضرية تكون في العادة عالية خصوصا في مراكز المدن أو المناطق الحضرية ،بينما تمتاز كثافة استخدام الأرض في الأرياف بالانخفاض و الجدير بالذكر إن كثافة استخدام الأرض تختلف من منطقة لأخرى و من قطعة ارض لأخرى في نفس المنطقة و هذا ناجم بالدرجة الأولى عن مجموعة من العوامل التي تؤثر بشكل كبير في كثافة استخدام الأرض و التي أهمها
‌أ) التغير في أسعار المنتجات:
فعندما تتغير أسعار المنتجات الزراعية يميل المزارع إلى تكثيف استخدامه للأرض بهدف تحقيق اكبر ممكن من الإرباح.
‌ب) نوع استخدام الأرض :
فاستخدام الأرض في النشاطات التجارية و الصناعية يكون غالبا بكثافات عالية و العكس في حالة الاستخدام الزراعي.
‌ج) تكاليف الإنتاج:
فزيادة تكاليف الإنتاج الزراعية مثلا في ظل ثبات الأسعار يعمل على تقليل كثافة استخدام الأرض و العكس صحيح, أي عندما تنخفض تكاليف الإنتاج تزداد كثافة استخدام الأرض.
‌د) موقع الأرض:
تزداد كثافة استخدام الأرض كلما كانت الأرض قريبة من مراكز المدن والمراكز التجارية والأسواق وخطوط الموصلات الرئيسة وتقل كلما ابتعدت عنها.
‌ه) كثافة السكان:
تعمل الزيادة في كثافة السكان على زيادة كثافة استخدام الأرض من اجل إشباع الطلب المتزايد على السلع والخدامات ،كذلك فان الطلب على الأرضي يزداد في حالة ازدياد كثافة السكان ،ولما كان العرض من الأراضي في المنطقة محدودة فان ذلك يؤدي إلى زيادة كثافة استخدام الأرض.
‌و) مقدار العرض من المساحات الأرضية :
فكلما كان العرض من الأراضي محدودا كلما مال المنتجين إلى تكثيف استخدام الأرض و الاستفادة منها إلى أقصى حد ممكن و هذا يعني إضافة المزيد من عناصر العمل و رأس المال إلى المساحة المستغلة.
‌ز) اتجاهات و سلوك أفراد المجتمع:
فكلما كان الأفراد و المنتجون يطمحون في تحسين مستويات دخولهم كلما أدى ذلك إلى زيادة الطلب على الأراضي و بالتالي أدى إلى زيادة تكثيف استخدام الأرض.
‌ح) وفرة عناصر الإنتاج:
كلما كانت عناصر الإنتاج أخرى غير الأرض كالعمل و رأس المال متوفرة أو متاحة كلما أدى ذلك إلى زيادة في كثافة استخدام الأرض و العكس صحيح.
4- ابرز النظريات في تخطيط استخدام الأرض:
تبرز ثلاث نظريات عالمية لشرح هيكل استخدام أراضي إقليم المدينة الذي يتحكم في أسعار الأرض و تصنيفها و يلقي ضوءا على تاريخ نمو المدينة و تكوينها وهي على النحو التالي :
أولا: نظرية الحلقات المركزية
يوضح الشكل رقم (1) هذه النظرية حيث يتكون إقليم المدينة من عدة حلقات عددها خمسة يكون لها مركز واحد ويكون لكل منطقة مسمى كالتالي
1- منطقة قلب المدينة : و هي النواة التي تشمل المتاجر و المكاتب و البنوك و دور السينما و المسرح .... و تتواجد كل تلك النشاطات في مكان مركزي من المدينة يسمى بالمنطقة المركزية للأعمال و قد تتشعب من هذه المنطقة منطقة أخرى تجارية ملاصقة و بجانب ذلك قد تمتد من هذه المنطقة قطاعات صناعية إلى جانب خطوط المواصلات الرئيسية .
2- منطقة الانتقال : و تتميز بتعدد و تغير طبيعة استعمالات الأرض و بذلك يبدأ في هذه المنطقة ظهور المناطق السكنية ذات المستويات المختلفة مثل الجيوب المعزولة من المساكن العريقة و العمارات السكنية ذات الدخل المتوسط و المنخفض و المناطق الهابطة المستوى بالقرب من المناطق الصناعية .
3-منطقة مساكن العمال : و تتميز هذه المناطق بالمساكن الشعبية ذات الدخل المنخفض .
4-منطقة المساكن الأفضل : و تظهر عادة في هذه المنطقة مساكن تسكنها الطبقات متوسطة الدخل .
5-منطقة الضواحي البعيدة : و تتميز هذه المنطقة بوجودها على امتداد خطوط المواصلات الرئيسية مع وجود مساكن كثيرة تسكنها الطبقات ذات الدخل المتوسط و العالي .

1-منطقة قلب المدينة
5 2-منطقة الانتقال
3-منطقة مساكن العمال
4-منطقة المساكن الأفضل
5-منطقة الضواحي البعيدة



الشكل رقم (1) نظرية الحلقات المركزة

ثانيا :نظرية القطاعات
يوضح الشكل رقم (2) هذه النظرية حيث يتكون إقليم المدينة من خمسة قطاعات يكون لها مركز واحد و يكون لكل قطاع مسمى خاص به كالتالي :
1-المنطقة المركزية للأعمال التجارية :و تشمل المكاتب و المتاجر و البنوك و الفنادق و السينما و المسارح و غير ذلك من الأعمال التي تسعى إلى التواجد في مكان مركزي من المدينة .
2-منطقة تجارة الجملة و الصناعات الخفيفة :و تشمل مصانع الملابس و الطباعة و الحرف الخفيفة .....
3-منطقة مساكن ذوي الدخل المنخفض : و تشمل العمارات السكنية ذات الدخل المنخفض و المساكن الشعبية و مساكن العمال التي عادة ما تجاور منطقة تجارة الجملة و الصناعات الخفيفة .
4-منطقة مساكن العمال ذوي الدخل المتوسط : حيث يسكن هذه المنطقة عادة الطبقات المتوسطة الدخل .
5-منطقة مساكن ذوي الدخل المرتفع : و تتميز هذه المنطقة بالمساكن الفاخرة ذات الطابع الخاص


ثالثا :نظرية المراكز المتعددة (النوايا المتعددة ):
يوضح الشكل رقم (3) هذه النظرية حيث يتكون إقليم المدينة من تسعة مراكز لكل منها مسمى كالتالي
1-المنطقة المركزية للأعمال التجارية : و تشمل المكاتب و المتاجر و البنوك و الفنادق ....
2-منطقة تجارة الجملة و الصناعات الخفيفة : و تشمل المصانع و الحرف الخفيفة .
3-منطقة مساكن ذوي الدخل المنخفض : و تشمل المساكن الشعبية و المتاجر الخاصة بها .
4-منطقة مساكن العال ذوي الدخل المتوسط : و تشمل إسكان الدخل المتوسط في هذه المساكن مع وجود المتاجر الخاصة بها .
5-منطقة مساكن ذوي الدخل المرتفع : و تشمل المساكن الفاخرة ذات الطابع الخاص .
6-منطقة الصناعات الثقيلة : و تشمل المصانع الثقيلة المختلفة مثل مصانع السبائك و الفحم و الحديد و الصلب ....
7-منطقة الأعمال و التجارة خارج المدينة : و تشمل مركز أخر للتجارة و الأعمال بجانب الموجود بمركز المدينة
8-منطقة مساكن الضواحي : وتشمل المساكن ذات الطابع الخاص بسعة أراضيها نظرا لانخفاض أسعار الأرض في هذه المنطقة بالنسبة لسعرها في وسط المدينة .
9-منطقة صناعات الضواحي : و تشمل مركز أخر للصناعات يتمركز في الضواحي نتيجة سعر الأرض المناسب و الأنشطة المختلفة بجانبها .








5-مراحل تخطيط استخدام الأرض:
يرى ستامب D. STAMP إن عملية تخطيط استخدام الأرض تتكون من ثلاث مراحل رئيسية هي 5- 1 مرحلة المسح الشامل:
وتهتم هده المرحلة بدراسة و تسجيل الوضع القائم لاستخدامات الأرض في المدينة
5-2 مرحلة التحليل و التفسير:
و تركز هده المرحلة على معرفة و فهم الأسباب المسؤولة عن أنماط استخدام الأرض القائمة بجميع خواصها إلى جانب محاولة معرفة و تحديد اتجاهات النمو و التطور الحالي .
5-3 مرحلة التخطيط:
و هي مرحلة اتخاذ القرارات و التي تقوم على أساس الوضع الراهن لاستخدامات الأرض و الاتجاهات الحالية للنمو .

6- أنواع استخدامات الأرض في المدينة
يصنف الدكتور عبد الفتاح محمد وهيبة في كتابه "في جغرافية العمران " استغلال الأرض في المدينة إلى الأنواع الآتية :
6-1 الاستغلال السكني : و نعني به استغلال الأرض في إقامة المساكن و الفنادق و دور الضيافة و بيوت الشباب و ملاجئ العجزة و المعوزين .
6-2 الأرض المكشوفة : و هذه يمكن تقسيمها إلى الأنواع الآتية :
أ‌) الأراضي العامة المكشوفة مثل المنتزهات و الملاعب و الأرض البائرة التي تتركها الدولة لترفيه الشعب و متعته بدون اجر
ب‌) الأراضي الخاصة المكشوفة مثل ارض البناء و ملاعب الغولف و غيره من الألعاب الرياضية و ملاعب الدارس و النوادي الخاصة و غيرها .
6-3 الأبنية العامة : التي يفد إليها فئات و أفراد الشعب بدرجات متفاوتة و عليه يمكن تقسيمها إلى النوعين الآتيين
أ‌) المتاحف و صالات الفنون و المساجد و الكنائس و المعارض و دور السينما و المسارح و صالات الموسيقى و الرقص و النوادي و مدن الملاهي
ب‌) دور الكتب و الحمامات الشعبية و دور الشفاء و صيدلياتها و نقط الشرطة و المحاكم و مراكز الخدمات الصحية و الاجتماعية و المدارس ....
6-4 الاستغلال الصناعي : و يمكن تقسيم استغلال الأراضي في الصناعة إلى أنواع تبلغ نحو 24 نوعا و لكن يمكن تجميعها تحت ثلاثة أنواع رئيسية و ذلك لسهولة الدراسة هي :
أ‌) الصناعات الخفيفة و هي التي يمكن أن تقوم مبانيها في مناطق سكنية و ذلك بالنظر إلى أن وجودها و ما تحدثه من ضوضاء أو اهتزازات أو ما تخرجه من دخان و مخلفات ليس به ضرر على السلامة و الراحة العامة .
ب‌) الصناعات العامة وهي التي يسبب وجود مبانيها و ما تحدثه من ضوضاء و اهتزازات وما تنفثه من دخان و مخلفات و مضايقات و أضرار للسكان
ت‌) الصناعات الخاصة وهي التي تسبب آلاتها و عملياتها أضرار بالغة بالصحة العامة و السكن المجاور وذلك بسبب ما تنفثه من سموم و ما تخرجه من روائح .
6-5 الاستغلال التجاري : وينتظم كل المخازن و الحظائر و المستودعات بأنواعها و أنواع المرائب و مراكز الطرود في هيئة البريد و صوامع الغلال
6-6 المكاتب : ونعني بها تلك المؤسسات التي تنشا أساسا بغرض التنفيذ بما في ذلك المصارف و مكاتب البريد و مصالح الحكومات المحلية و كذلك مصالح الحكومة المركزية .
6-7 المرافق العامة : ونعني بها هيئات أو شركات الغاز و الكهرباء و الماء و السكة الحديدية و كذلك الأرض التي تخضع قانونا لأحد المصالح الحكومية .
6-8 المباني المهجورة و المتهدمة .
شكرا لقراءتك