I- PRESENTATION DE LA WILAYA D’OUM EL BOUAGHI :
La Wilaya d'Oum El Bouaghi est issue du découpage Administratif de 1974 et remodelée lors du découpage de 1984 est composé de 12 Daïras et 29 communes.
La wilaya d’Oum El Bouaghi est située dans la zone des hauts plateaux, au Nord-est par rapport à la capitale (voir carte n°01Macro situation), au centre des wilayas de l’Est algérien, elle s’étend sur une superficie de 7.638,13 Km². À une distance moyenne entre 90km et 100 km des principaux chefs lieux de wilaya, elle est limitée par 07 Wilayas :
Au nord par la wilaya de Constantine.
Au nord-est par la wilaya de Souk-Ahras et Guelma.
Au nord-ouest par la wilaya de Mila.
Au sud par la wilaya de Khanchela.
Au sud-est par la wilaya de Tébessa.
Au sud-ouest par la wilaya de Batna.
La plantation de la région de la wilaya d’une façon générale, est de caractère rural, région agropastorale, et en marge quelques unités industrielles locales.
II- PRESENTATION DE LA COMMUNE
II-1 SITUATION ET LIMITES ADMINISTRATIVES
La commune de Dhalaa est une commune rurale est fait partie des hautes plateaux de l’Est Algérien. Elle s’étend sur une superficie de 202 Km² qu’habitent 12.176 personnes (estimation 2006).
Elle est limitée au Nord par la commune d’El Djazia, au Nord Est et l’Est par la commune de Meskiana, au Sud Est par la commune de Chriaa (wilaya de Tébessa), Sud Est par la commune d’Ain Tuila (wilaya de Khenchela), et au Nord Ouest par la commune d’Oued Nini.
Elle se situe à l’extrême Est de son Chef Lieu de Wilaya (Oum El Bouaghi) à une distance d’environ 61 km et au Sud de Meskiana à 24 km.
D’une altitude moyenne d’environ 950 m, la commune de Dhalaa s’étend à peu près, sur 14 km d’Est à l’Ouest et sur une longueur de 18 km du Nord au Sud.
Introduction
vue l’implantation de l’analyse faite demande la phase « a » qui nous à permis de faire ressortir la tendance de la ville.de Dhalaa. qui nous sert d’ inspiration dans la conception ,ainsi, dans cette phase « b »nous allons affronter la question urbain du dissous concerne qui s’inscrit dans le cadre du «PDAU »
présentation du cas d’étude
le « pos2 » en question est située au nord de la vill de Dhalaa ,il englobe une surface totale63.3818ha, la topographia est entre o et 5 ℅.
aménagement général de manière générale, le territoire du « pos2» s’articule auteur des points d’aménagement suivant : *création d’habitation de type individuelle, accompagné de quelque équipement essentiel .
*création d’habitat collectif. *enfin, création d’une zone d’équipements, essentielle des équipement qui serviront les outres plantiers de la ville tel que la gare routiére et des équipements socoiculturel.
LES EQUIPEMENTS :
Le recensement des équipements existants au niveau du POS2 et les equipement programmé sont représentés dans le tableau suivant :
Type d’équipement Equipements mexistants Equipements programmés
Educatif Ecoles 3ecoles de 6 classes
C.E.M cfpa
Lycée lyceé
Sportif Terrain de foot
Complexe sportif
5 batteries sports
Salle spécialisé
Commercial Marché couvert
Locaux commerciaux
Loisir jardin
Sécuritaire Sureté urbaine Protection civil
administratif Annex APC
Laboratoire d’analyse
Algerien poste
Sanitaire Salle de soin
Service Garre routiére
Agence banquaire
Culturelle Salle polyvalente
Cultuelle Maison de jeune
Mosquée
Réglement
LA ZONE Homogènes
le « POS »en question, fait l’Object de réparation de fonctions incompatible, et rassemblent de ceux qui le sont ,ainsi le « POS »est divisé en 03 zones homogènes : *la zoneZH1:qui concerne l’habitat individuel *la zone ZH2 :qui concerne l’habitat collectif *la zone ZH3 : qui concerne les équipements crées ou proposés. Le règlement :
Le présent règlement est établi conformément à la disposition de :
- L’ordonnance75/58 du26/09/1975modifée et complétée portant ode civil. - lordonnance75/74 du 12/11/1975portant établissement du ca l’astre général institution du livre financier. - l’ordonnance 46/04du 20/02/1976 relative aux applicable en matière sécurité contre les risques d’incendie et panique et à la création de commission de prévention de protection civile et les textes pris pour son application. - la loi 83/03 du 05/02/1983 relative à la protection de l’environnement. - la loi 87/03 du 27/01/1987 relative à l’aménagement du territoire. - la loi 88/17 du10/03/1988portant orientation et organisation les transports terrestres. _la loi 90/08 du 07/04/1990 relative à la commune. - la loi 90/09 du07/04/1990 relative à la wilaya. - la loi 90/250du 18/11/1990 portant orientation foncière. - la loi 90/29 du 01/12/1990 relative à l’aménagement et à l’urbanisme. - la loi 90/30 du 04/12/1990 par toutes les lois domaniale. - la loi 91/11 du27/04/1991 fixant les règles relatives à l’expropriation pour cause d’utilité publique. - décret exécutif n°76-36du 20/02/1976 favorisant la protection contre les dangers et la panique. - décret exécutif 76-36 DU20/02/1976 RELATIF aux LA PROTECTION CONTRE LES INCENDIES DES CONSTRUCTIONS. - le décret exécutif n°91/175 du28/03/1991protant sur les règles générales d’aménagement, d’urbanisme et de constructions. - le décret exécutif n°91/176 du03/1991 fixant les modalités d’instructions et de délivrance du certificat d’urbanisme, du permis de lotir, du certificat de morcellement, du permis de construire, du certificat de conformité et du permis de démolir.
- le décret exécutif n°91/177 du 28/05/1991 fixant les procédures d’élaboration et d’approbation du plan directeur d’aménagement et d’urbanisme ainsi que le contenu du document y afférents. - le décret exécutif n°91/178 du 28/05/1991 fixant les procédures d’élaboration et d’approbation des plans d’occupation des sols ainsi que les documents y afférents.
- le décret exécutif n°91/454 du 23/12/1991 fixant les conditions et modalités d’administration et de gestion des biens du domaine privé et public de l’état.
- Le décret exécutif N° : 91/177 du 28 mai 1991 fixant les procédures d’élaboration et d’approbation des plans d’occupation des sols ainsi que le contenu des documents y afférents.
Section 01 « dispositions général applicable à l’ ensemble du site du POS » article 01 :champ territorial d’application le présent règlement ainsi que les document graphiques suivants : 1/plan de situation 2/plan d’aménagement général 3/plan de composition urbain 4/axonométrie S’applique au périmètre d’intervention de notre POS qui s’étude sur une superficie totale de 29.5 ha et limité 1/NORD :des terres agricoles.
2/SUD : des terres agricoles
3/OUEST : des terres agricoles 4/L’ EST :lotissement et équipements existants.
Article n 02 : portée du règlement
Le présent règlement et les documents graphiques qui lui sont annexes sont conjointement opposables aux tiers, ils s’imposant aux particuliers comme aux personnes morales de droit public ou privé sous peine de sanction.
Article n 03 : le coefficient d’emprise au sol (ces)
Définition :
L’emprise au sol est fixée par le coefficient d’emprise au sol, est le rapport entre la surface bâti au sol et la surface foncière.
Les ouvrages partiellement enterrés non destinée a usage d’habitation et dont la terrasse est accessible ne sont pas compris dans la surface au sol hors-œuvre si le niveau de la clôture le plus haut du terrain naturel.
Article n 04 : le coefficient d’occupation des soles (cos)
Le coefficient d’occupation des sols (COS) est le rapport de la somme des surfaces hors-œuvre des planchers a la surface foncière, la surface hors-œuvre est la somme des surfaces hors-œuvre de chaque plancher y compris et terrasses couvertes.
Les buanderies ainsi que les caves et les niveaux de garage dont plus du tiers de volume sont au dessus au sol, les planchers des locaux inhabitables dont moins de tiers du volume est au dessus du niveau du sol ne sont pas pris en considération pour le calcule de COS.
Section n 02
« Dispositions particulaires applicable aux zone homogènes »
Dans l’objectif est de faciliter l’utilisation du document (POS) il a été jugé nécessaire de diviser le POS en trois zones homogènes , dont chaque zone est dotée de dispositions réglementaire qui lui sont spécifique ces dispositions sont dictées en 15 Articles :
Article N° 01 : Vocation et caractéristiques.
Article N° 02 : Nature de l’occupation et de l’utilisation des
Sols autorisés.
Article N° 03 : Occupation et utilisation des sols interdits.
Article N° 04 : Accès et voiries.
Article N° 05 : Desserte par des réseaux.
Article N° 06 : caractéristiques des terrains.
Article N° 07 : Implantation des constructions par rapport aux
Voies et emprises publiques.
Article N° 08 : Implantation par rapport aux limites
Séparatives.
Article N° 09 : Implantation des constructions par rapport aux
Autres sur une même propriété.
Article N° 10 : Hauteur des constructions.
Article N° 11 : Aspect extérieur.
Article N° 12 : Stationnement.
Article N° 13 : Espace libre et plantation.
Article N° 14 : coefficient d’emprise au sol (CES).
Article N° 15 : coefficient d’occupation au sol (COS).
A/ Disposition Particulières applicable aux zone :
ZH1 cette zone est constituée de l’habitat individuel.
Article 01 « vocation et caractéristique » nombre de logement projets : 134 logement densité : 15 log/hectare cos=O.64 , ces= o.32 la hauteur max est (R+1) autorisée. _l’intervention au niveau de cette zone contuse de : *créer de l’ habitat individuel . *intégré des équipements d’ordre nécessaire : école, crèche.
Article 02 « nature occupation et utilisation des soles autorisés » les constructions d’ habitat individuel et leur annexes peuvent être intégré aux RDC des constructions des commerces de 01nécessité :cabinets médicaux ,pharmacie ,taxiphone… longent de les voiries (1)et(2) « voir plan d’aménagement » ARTICLE 03 : « nature de l’occupation et utilisation des soles non autorisés »
D’après le guide pratique des établissements, ils sont classés en trois catégories, suivant le danger ou la gravité des inconvénients inhérents a leur exploitation :
- Sont interdites-les constructions suivantes :
• Les campings et caravanings.
• Les exploitations diverses.
• Les dépôts divers.
• Les lotissements à usage autre que l’habitation (lotissements artisanales par exemple).
• Cimetière.
• Les établissements industriels 1ers 2èmes 3èmes classe.
• Les constructions à caractère précaire ainsi que les volailles et les étables.
ARTICLE 04 « accès et voiries » 1/ Accès :
Les permis de construire seront refusés pour tous les terrains qui ne seraient pas desservis par des voies publics ou privés ou par les piétonnes : l’accès doit garantir en plus de la sécurité de circulation la commodité permettant la lutte cotre les incendies. Des passages piétons doivent être crées. Tous les carrefours seront aménagés de façon à ce que tout véhicule situé à 8 mètre en retrait des alignements peut repérer tout autre véhicule abordant le carrefour.
Les accès des habitations ne doivent pas être éloignés des voies de la desserte permettant l’approche des véhicules de la protection civile.
L’accès de la construction doit être marque et de largeur minimale est, 1.2 mètre.
2/ voies :
• Toutes les dispositions composent dans le plan d’aménagement doivent être respectées.
• Les voies primaires sont à la charge de l’état, et les voies secondaires et tertiaires sont à la charge du lotisseur.
• Les voies primaires et secondaires doivent avoir des trottoirs de largeur variable de part et d’autre (voies primaires le trottoir 4 mètre, secondaires 3 mètre), elles doivent être bordées de caniveau et assurés la sécurité de circulation que se soit dont son tracé au dans
• ARTICLE 05 « desserte par les réseaux » son aménagement du sol. 1/Alimentation en eau potable :
• Touts les constructions doivent être alimentées en eau potable à partir du réseau collectif conformément au schéma d’AEP.
• Le réseau d’AEP doit être doté l’équipement de lutte contre l’incendie.
2/ Assainissement :
• Touts les constructions doivent être branchées au collecteur conformément au schéma d’assainissement.
• Le réseau d’assainissement doit être exécuté avec tous les mois requis afin d’assurer une totale étanchéité. toutes les eaux ruissellement doivent être rejetées dans le réseau d’assainissement
3/Electricité : *toute construction ou installation doit avoir sur raccordement au réseau d’électricité ou selon les dispositions technique. *les réseaux doivent être souterrains, ils doivent être installés par chaque construction ou ensemble de construction avant les travaux de finition. *pour l’éclairage public, il doit assurer plusieurs fonctions liées entre elle : _la sécurité des biens. _la sécurité et l’agrément des déplacements. _l’éclairage des activités modernes. _la signalisation et facilité du repérage des édifices.
4/Téléphone : touts les constructions doivent être branchées au réseau de téléphone conformément aux normes internationales.
ARTICLE 06 « caractéristique des terrains » 1/forme des terrains : les terrains affectés à la zone A ont des formes géométriques variés.
2/superficie : la superficie totale de notre zone est de 63.3813 ha, les parcelles a des formes régulières et leur surface varie entre O6 ha et O.5ha.
Article 07 (implantation de la construction par rapport aux voies et emprises public)
Implantation des constructions se fait avec un seul obligatoire 3m par rapport à la limite de lots, dans le cas de construction de voie primaire
Les portes (balcons corniche – terrasse) ne doivent an aucun cas dépasser 1m.
Article 08 (implantation de la construction par rapport aux limites séparatives)
Le respecte au moins L = H/ 2, ce la d’assurer de bon en soleillent pour les habitations et préserver l’inimité des usagers
Article 09 (implantation de la construction par rapport aux autres sur une même propriété)
Il n’est en au aucun permis de construire deux logement sur la même propriété
Article 10 (hauteur des constructions)
En règle générale l’hauteur de construction individuelle dans toute la zone est des niveaux (R+1)
Article 11(aspect extérieur) : _pour les constructions a préserver, on propose un revêtement des façades, le revêtement des façades sera à la charge des propriétaires s’il existe des annexes de la construction, elle doive être traitée de la même manière cl
Que la construction principale. _les murs aveugle et séparatifs apparents d’une construction doivent avoir un aspect qui s’ harmonise avec le s façades.
1/ clôture : _toutes les constructions implantées « en retrait du trottoir doivent obligatoirement avoir des clôtures « pour assurer l’alignement.les clôtures doivent réaliser en bonne harmonie avec la construction principale
les clôture des jardin doivent être plein exactement sur la limite de propriété. il serait préférable d’utiliser la même type de clôture le long d’un même rue. La hauteur de la clôture doit avoir 1.50m à 2.40m mesurée à partir du trottoir avec une partie plein
2/ couleur
Eviter l’utilisation de plus de deux couleurs sur la même construction on opte pour nuancier banc et gris marron et beige
1- Matériau de construction :
Sont interdites : le matériau de récupération qui présente un caractère précis
Article 12 (stationnement)
Chaque construction peut avoir un garage individuel
Article 13 (espace liber et plantation)
Toutes les voies principales et secondaires devraient être plantées d’arbre
Article 14 : CES
CES =surface emprise à la sole/ surface du lot
Pour notre zone le CES ne dit au aucun cas dépasser o.4O℅ du lot c.à.d. que 6O℅ doit raster libre et sera aménager un jardin. CES =0.40
Article 15 : COS
COS = surface planches hors œuvre / surface foncière du lot
COS= 1.2
B / DISPOSITIONS Particulières a la zone ZH2(habitat collectif) :
Parking : ne doivent pas être profane et ne doivent pas être trop grand
Article 01 « nature d’occupation et de l’utilisation des soles autorisés »
Dans la zone ZH2 les constructions autorisé uniquement les immeubles collectifs et leurs annexes
Article 02 (occupation et utilisation des sols interdits)
• Les constructions à usage mixte
• Les constructions à usage d’habitation de typologie autre que celle autorisée dans l’article précédent
• L’établissement industriel qui peut être nuisibles ou gênants pour l’ensemble de l’agglomération
• Les exploitations des carrières
• Les dépôts divers
Article 03 (accès et voirie)
• Toutes les constructions doivent être facilement accessibles soit par des voies mécaniques ou piétonnes. en plus de la sécurité de circulation, l’accès doit garantir le commodité permettant la lutte efficace contre les incendies et le ramassage facile des ordures ménagères.
• La voie secondaire doit avoir un logeur de chaussée d’au moins 6m avec de trottoir de par et d’autre 1.5m, elle doit être bordée de caniveaux et assurée la sécurité de circulation que ce soit dans son tracé ou dans son aménagement
• Les accès doit être aménager a la mesure du possible sur les voies piétonnes afin d’éviter toutes difficultés et tout le danger d’accès
• L’accès doit être marqué et sa largeur doit être de 1.5m minimums
• Les permis de construire seront refusés pour les lots non desservis par une voie mécanique
Article 04 (desserte par les réseaux)
1- Réseaux d’assainissement
• Pour avoir un bon fonctionnement, tous les réseaux doivent exécuter selon la règle d’arts.
• Les eaux pluviales et les eaux vannes doivent être rejetées dans le réseau d’assainissement .
Toutes les constructions doivent être branchées au collecteur conformément a la réglementation en vigueurs
2- Alimentation à l’eau potable
Toutes les constructions projetées doivent être alimentées en eau potable du réseau collectif
• Le réseau de distribution d’eau potable doit être installé conformément à la réglementation
• Les bouches d’incendie doivent être reparties uniformément aux normes de sécurité .
3- Electricité
• Toutes les constructions proposées doivent être raccordées au réseau d’électricité public selon la disposition technique
• Les réseaux doivent être souterrains et l’installation par toutes les constructions se fait avant les travaux de finition
• Pour l’éclairage public est indispensable, pour assurer plusieurs fonctions reliées entre elle :
- La sécurité des biens du lotissement
- La sécurité et l’agrément des déplacements
- L’éclairage des activités nocturne
- La signalisation et facilité du repérage des édifices
Pour avoir une meilleure sécurité. Les installations d’électricité (compteurs) et d’eau doivent avoir des eaux faciles pour les services techniques concernés, plus le réseau de téléphone.
Article 05 (caractéristique des terrains)
Les terrais sont dont la forme géométrique est régulière)
Article 06 (implantation des constructions par rapport aux voies et emprise public)
Implantation :
Pour les lots nouvellement créés et donnant sur la rue commerçante les constructions doivent être implantées à ras le trottoir. Étage doit être réalisé avec un recul de 2m à partir de la limite de la propriété c.à.d. il est autoriser l’implantation à ras le trottoir uniquement du RDC commercial.
(Garage) qui doivent être fait alignées les limites du lot, l’implantation de la construction doit avoir un recul de 4m par rapport à la limite du lot. * pour les lots desservis par une voie tertiaire ou piétonne l’implantation des constructions se fait à 4 m par rapport a la limite du lot.
*les premiers niveaux des constructions qui longent la voie secondaire peuvent recevoir des commerces de 1ère nécessité.
Article 07 (implantation des constructions par rapport aux limites séparative) A moins que la construction ne soient édifiés à la limite du terrain, la distance mesurée horizontalement de ces construction au point de limite du terrain qui est le plus rapproche, doit être au moins égale à la moitiés des constructions considérés sans pouvoir. *donc l’implantation de la construction doit des limites séparatives, elle doit respecter le plan de composition urbaine proposé.
Article 08 (hauteur des constructions)
La hauteur relative aux constructions projet dans la zone ZH2à être limite à (R+5) notant que RDC des voies (1) et (2) est réserver des commerces
Article 09 (aspect extérieur) _l’ensemble des constructions doit présenter une simplicité dans les volumes. *les façades principales doivent être bien traite. *les accès doivent être bien marqués. *les chainages d’angle sont à encourager. *les murs aveugles et séparatifs apparents des constructions doivent avoir un traitement qui harmonise avec l’ensemble de façades. *les façades postérieures doivent être traite avec le même type d’ouverture que celles de la façade principale. 1/couleur : le permis de lotir doit être accompagné d’une manier de couleur pour l’ensemble du lotissement. _un assemblage de blanc et gris. _un assemblage de beige et marron. _Eviter l’emploi de plus de deux couleurs sur la même construction. 2/Matériaux : _le choix des matériaux de construction e st laissé aux appréciations des promoteurs et concepteurs d’architecture toute fois il est interdit de : *utiliser les matériaux de récupération (donne un caractère précaire). *l’emploi a un parement extérieur de matériaux (brique creuse, parking ) _cette règle ne vise pas les cas de matériaux nobles (à savoir pierre de taille , marbre……).
Article10 (stationnement)
• Pour les aire de stationnement est ne doivent en aucun cas de dérangement de fluidité de la circulation
• Le traitement de parking doit être conçue de telle façon a participer à l’aménagement du paysage urbaine et éviter l’empressions d’un grande espace vide
C/ DISPOSITIONS Particulière applicable à la zone ZH2 : ARTICLE 01 :(NATURE DE L ‘OCCUPATION ET DE L’ UTILISATION DES SOLES Autorisés)
la zone en question est destinée essentiellement aux des équipements proposé, à suivis la gare multimodale et l’ hôte. ARTICLE 02 (occupation et utilisation des soles interdits)
*l’intégration au rein même de la gare multimodale des services et des commerces à suivis cafèterais, hall d’accueil, zone d’embarquement, palais de sport ; centre d’affaire, école des arts. *l’occupation interdites : _les exploitations divers _les dépôts divers _cimetières _les établissements indes triels -les constructions à caractère pécan ARTICLE 03 ( Accès ET VOIRIE ) *Accès : la gare multimodale béni freinée d’une multitude d’ accès à fin de faciliter la fluidité de tous types de flux confondus .
• VOIRIES : toutes les voies doivent être largeur de manière a facilité la fluidité, une largeur de 12m. ARTICLE 04 (desserte par les réseaux) 1/ alimentation en eau potable : la gare ainsi que l’hôtel doivent obligatoirement être desserve par eau potable à partir du réseau collectif confortement aux schémas d’AEP. 2/ ASSAINISSEMENT : toutes les constructions doivent on collecteur conformément aux schémas d’assainissement. 3/ Electricité : toutes les constructions on installation doit avoir sur raccordement au réseau d’électricité selon les dispositions technique. _les réseaux doivent être souterrains, ainsi que le réseau d’éclairage public.
• ARTICLE 05 (hauteur de construction ) l’ hôtel aura une hauteur maximale de (R+5) pour ce qui est de la gare multimodale est de (R+1). ARTICLE 06(ASPECT EXTERIEUR) : 1/ COULEUR : la gare multimodale doit être peinturée avec une couleur transitive pour marque son importance. 2/ Matériaux de construction : la gare bénéficia en outre de verre et aluminium.
ARTICLE 07 (stationnement) : _les parking crées doivent être accolant pour qu’il soit fonctionnel. _ Les aires de stationnement ne doivent en aucun cas déranger la fluidité de circulation, à proximité des carrefours. ARTICLE 08 (espace liber et plantation) : *tous les terrains destines aux espaces verts et placettes sont à cet usage. * les voiries primaires et secondaires soient plantées d’arbres. ARTICLE 09 (CES) ces= 0.37
ARTICLE 10 (COS) cos= 1.09
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